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综合贷款价值比率_Combined Loan-To-Value Ratio

什么是综合贷款价值比率（CLTV）？​

综合贷款价值比率（CLTV）是指一项资产上所有担保贷款的总额与该资产价值之间的比率。贷款方利用CLTV比率来评估潜在借款人的违约风险，尤其是在涉及多笔贷款的情况下。

CLTV与简单贷款价值比率（LTV）的不同在于，LTV仅包括第一笔或主要抵押贷款的计算。

主要要点​

  • CLTV比率是物业上所有贷款与物业价值的比例。
  • 贷款方在评估借款人违约风险时，会考虑CLTV比率。
  • 通常，大多数贷款方愿意向信用评分良好且CLTV比率在80%及以下的借款人提供贷款。
  • 2008-2009年的房地产泡沫突显了关注CLTV比率的重要性。

CLTV比率的公式和计算​

CLTV比率通过将物业上所有贷款的金额（包括您申请的贷款）除以其价值来计算，以百分比形式表示。一般来说，贷款方愿意向信用评分较高的借款人提供CLTV比率为80%及以下的贷款。以下是计算综合贷款价值比率（CLTV）的公式：

CLTV=VL1+VL2+⋯+VLn物业总值其中:VL=贷款金额\begin{aligned}&\text{CLTV}=\frac{\text{VL1}+\text{VL2}+\dots+\text{VLn}}{\text{物业总值}}\\&\textbf{其中:}\\&\text{VL}=\text{贷款金额}\end{aligned}

CLTV比率所显示的信息​

CLTV比率是抵押贷款和贷款专业人士用来确定房主的财产在抵押（债务义务）与物业价值之间的总百分比。贷款方使用CLTV比率与其他几项计算（例如债务收入比和标准贷款价值比LTV）一起评估向借款人提供贷款的风险。

许多经济学家认为，放宽CLTV标准是导致2000年代末美国 foreclosure危机的因素之一。从1990年代开始，尤其是在2000年代初和中期，购房者在购房时经常选择承担第二笔抵押贷款，而不是支付首付。 eager to retain这些客户的贷款方，尽管面临更高风险，仍同意这样的条款。

在1990年代末至2000年代中期的房地产泡沫之前，购房者通常需要支付至少购买价格20%的首付。大多数贷款方通过将LTV上限设定在80%以内来限制客户。

当泡沫开始升温时，这些公司采取措施让客户避免支付20%的首付。一些贷款方提高了LTV上限或完全取消了上限，提供最低5%的首付抵押贷款，其他贷款方则保持LTV要求，但提高了CLTV上限，常常高达100%。此举使客户能够通过第二笔抵押贷款融资其20%的首付。

2008年开始的foreclosure激增凸显了CLTV的重要性。比如，对于一套价值50万美元的房子，首付10万美元的业主，带来了强烈的激励去按时还款。如果银行进行止赎，业主不仅失去家园，还失去关闭交易时支付的那部分现金。要求物业具有 equity 也使贷款方在房地产价格下跌的情况下得以保护。

特别考虑​

一些购房者选择通过在一处物业上获得多笔抵押贷款来降低首付，这导致主要抵押贷款的贷款价值比（LTV）降低。此外，由于LTV比率较低，许多购房者成功避免了私人抵押贷款保险（PMI）。选择获得第二笔抵押贷款还是支付PMI的成本，取决于借款人的具体情况。

注意： 因此，由于第二抵押贷款承载了更多风险，第二笔抵押贷款的利率通常高于第一笔抵押贷款的利率。

CLTV比率的示例​

假设您正在购买一套价值20万美元的房屋。为了获得该物业，您支付了5万美元的首付，获得两笔抵押贷款：一笔银行贷款10万美元（主要贷款），另一笔50,000美元（次级贷款）。您的综合贷款价值比率（CLTV）为75%：（（10万美元 + 5万美元）/ 20万美元）。

贷款价值与CLTV的对比​

贷款价值比（LTV）和CLTV是抵押贷款承销过程中最常用的两个比率。大多数贷款方对两者都设定了最大值，超过该值，潜在借款人将不符合贷款资格。LTV比率仅考虑第一笔抵押贷款余额，而CLTV则考虑物业上的所有贷款，例如房屋净值贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）。

大多数贷款方将LTV上限设定在80%。信用良好的借款人可以在不满足此要求的情况下获得贷款，但只要其主要贷款余额超过房屋价值的80%，就必须支付私人抵押贷款保险（PMI）。PMI保护的是贷款人，而不是借款人，因为当房屋价值低于贷款余额时，贷款人可能面临损失。

主要贷款方往往在CLTV要求方面更为慷慨。考虑到上述示例，在止赎的情况下，主要抵押贷款持有人在第二抵押贷款持有人获得任何款项之前，先收回其本金。如果房产价值在借款人违约前下降至12.5万美元，主要抵押权人全额收回了其应得款项（10万美元），而次级抵押权人尽管应收款50,000美元，却只能收到剩余的25,000美元。主要抵押权人承担的风险相对较低，能够承受更高的CLTV。

我的CLTV比率如何影响利率？​

一般来说，CLTV比率较高的借款人被贷款方视为风险较高。这可能导致贷款被拒或获批但利率更高。

什么是良好的CLTV比率？​

贷款方通常希望看到80%或更低的CLTV比率。借款人也需要良好的信用评分。

CLTV比率包括哪些贷款？​

在计算CLTV比率时，贷款方包括物业上的所有担保贷款。这包括第一笔抵押贷款、第二笔抵押贷款、房屋净值贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）。

结论​

借款人应始终考虑在同一物业上获取多笔贷款的利弊。谨慎行事将有助于确保所做的选择符合特定情况的最佳选项。